首先来看美联储的降息情况。根据最新的芝商所FedWatch工具显示，美联储在9月降息25个基点的概率为67%，降息50个基点的概率为33%。这意味着美联储9月降息几乎是板上钉钉的事情。
芝商所FedWatch工具是由芝加哥期货交易所提供的，它利用期货市场的数据来预测美联储未来的利率走向，反映了交易员们的市场预期。通常情况下，央行在决定是否调整利率时，主要依据两个关键指标：失业率和通胀率。美联储的标准是，失业率超过4%，通胀率回落到2%以内时，才会考虑降息。目前，美国失业率已连续两个月超过4%，尽管通胀率尚未完全回到2%以内，但美联储已明确表示通胀率正在持续回落，并且很快将达到目标水平。因此，降息已成为必然选择。
目前市场的主要争议在于，美联储在9月是否会降息25个基点还是50个基点。我个人的观点是，更有可能的是25个基点的降息幅度。美联储选择在大选投票前降息，似乎有意支持，但这正是特朗普不愿见到的。然而，即便特朗普与鲍威尔的关系紧张，似乎也无法阻止这一行动。尽管独立参选人小肯尼迪最近宣布退选并支持特朗普，但特朗普的支持率并未显著上升。最新民调显示，哈里斯的支持率为48%，而特朗普的支持率为43%，显示出特朗普处于不利地位。
特朗普的支持率下滑与其强烈的攻击性言论有关，例如他在最近的公开演讲中将移民称为“动物”，这种言辞得罪了许多人。虽然这些言论能巩固部分选民的基础，但也可能失去更多中间选民。接下来，特朗普如何调整策略并在辩论中表现将是关键。
特朗普是否当选，最多可能会影响美联储降息的时间节点，但不会改变降息的整体趋势。事实上，如果特朗普当选，降息可能会更加迅速且坚决。随着美联储开启新一轮降息周期，中国货币政策的空间将进一步扩大。过去三年里，中国央行在降息方面一直非常谨慎，例如8月的降息幅度仅为10个基点。但最近高层明确表示要加大宏观调控力度，央行也表示将更加注重利率调控的作用。
从8月份开始，降息优先于降准的趋势已经显现。之所以发生这一变化，主要是因为美联储即将降息，为中国降息提供了空间。预计年底前中国央行将至少降息一次，具体次数还需进一步观察。美联储年内还有三次议息会议，可能每次都会降息25个基点。展望未来，美联储降息空间大于中国央行，但中国也可能进入一个低利率时代。
最近各地首套房利率继续下降，在某些城市已经出现了首套房贷利率低于3%的情况。如果9月LPR再次降息，则公积金贷款利率也必须下调。未来公积金贷款利率可能低至1.5%以下，甚至1%以下。
首先谈谈转按揭的可执行性。早在2008年底，我们就曾经历过存量房贷转按揭并享受7折利率的情况。当时的操作流程非常简单，只需接到通知后前往银行签字确认即可。如今，随着技术的进步，这一过程可能更加简便，通过银行APP几步操作就能完成。
记住，真正带来实惠的操作通常是简单易行的。那些让人摸不着头脑的复杂程序，往往并不是真正为你着想。
再来具体算一下转按揭后能节省多少。以商业贷款100万元、30年期为例，去年首套房贷的利率为4.75%，而现在首套房贷利率仅为3.5%。这样计算下来，总利息减少了26.13万元，月供减少了726元，每月偿还的利息减少了近1000元。
根据我之前看到的一份报告，北京地区平均每套住房的按揭贷款约为160万元。如果按照这个数额计算，每个月减少的利息接近2000元，这绝不是一笔小数目。
此外，还有一部分购房者目前的房贷利率仍是二套房的5.25%。如果这部分贷款利率能降至当前二套房的3.7%，那么节省的金额将会更多。
目前，存量房贷利率居高不下，许多房产都在以降价数十万到数百万的方式对外出售。与此同时，房产失去了上涨预期，这实际上相当于一种高额的房产税，成为许多人决定出售房产的主要原因之一。这种情况客观上导致了市场上挂牌房源数量的增加。如果能大幅下调存量房贷利率，将对稳定市场信心、减少房源挂牌量起到重要作用。
上周五，彭博的一篇报道引发了房地产股的大涨，但今天地产股又出现了较大幅度的下跌。同时，今天还传出了以下消息：
这是否意味着存量房贷不会再额外打折了？目前还很难说，至少官方尚未直接辟谣。
去年那次额外打折之前，许多银行也表示没有收到相关通知，但最终还是得以实施。
整个8月，全国楼市进一步降温。央行公布的第二季度个人房贷余额数据显示，4月至6月期间，全国个人房贷余额不增反减（减少了4000亿元），这表明不仅购房意愿低迷，提前还房贷的现象也非常普遍。全国房贷余额在2023年一季度达到峰值后，整体呈现下降趋势。这使得在疫情后勇敢入市的购房者被套牢，不仅房价被套住，利率也被套住。
因此，再次下调存量房贷利率是必要的。尽管这可能会给银行带来一定的业绩压力，但仍应尽快实施。如果四大降息措施能够在9月落地，将对经济回暖产生较大的推动作用。
最重要的是降低存量贷款利率。当前存量房贷利率偏高，降低利率可以减轻购房者的负担，提高市场活力。
其次是降税，尤其是对必需缴纳的契税进行减免。通过税收优惠可以刺激购房需求，提振市场信心。
最后是放松限购。实际上，放松限购的效果可能没有预期的那么大，因为我们正处在真正的“房住不炒”时代，而且五环外已经允许购买多一套房产。只有在先实施降低存量房贷利率和契税优惠这两项措施后，市场变得活跃了，再放松限购才能发挥作用。否则，单纯放松限购效果甚微，就像之前五环外放松限购时那样，几乎没有引起市场反应。
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